LMNP vs Location nue : Quelle fiscalité choisir pour optimiser votre rentabilité ?
Lorsque vous investissez dans l'immobilier locatif, le choix entre location meublée (LMNP) et location nue peut faire varier votre rentabilité nette de 2 à 4 points. Sur 20 ans, cela représente des dizaines de milliers d'euros d'écart. Ce guide vous aide à faire le bon choix selon votre situation.
⚠️ Impact fiscal majeur
Sur 10 000€ de loyers annuels, la différence d'imposition entre LMNP et location nue peut atteindre 3 000 à 4 000€ par an selon votre tranche marginale d'imposition (TMI).
1. Location nue : Le régime classique
Qu'est-ce que la location nue ?
Un logement loué vide (sans meubles). Le locataire apporte tout son mobilier. C'est le type de location le plus courant en France pour les résidences principales.
Caractéristiques principales
| Critère | Location nue |
|---|---|
| Durée minimale du bail | 3 ans (résidence principale) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Loyer | Base de référence |
| Charges déductibles | Limitées |
| Régime fiscal | Revenus fonciers |
Fiscalité en location nue
Deux régimes possibles : micro-foncier ou réel.
A. Régime micro-foncier (revenus < 15 000€/an)
Exemple :
- Loyers perçus : 10 000€/an
- Abattement forfaitaire : 30% = 3 000€
- Revenus imposables : 7 000€
- TMI 30% + PS 17,2% = 47,2%
- Impôts : 7 000€ × 47,2% = 3 304€
- Revenus nets : 10 000€ - 3 304€ = 6 696€
B. Régime réel (si charges > 30% ou choix volontaire)
Vous déduisez vos charges réelles :
| Charges déductibles | Exemple annuel |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 3 500€ |
| Taxe foncière | 900€ |
| Charges de copropriété | 600€ |
| Assurance PNO | 200€ |
| Travaux d'entretien/réparation | 800€ |
| Frais de gestion | 720€ |
| Total charges | 6 720€ |
Exemple réel :
- Loyers perçus : 10 000€/an
- Charges déductibles : 6 720€
- Revenus imposables : 3 280€
- TMI 30% + PS 17,2% = 47,2%
- Impôts : 3 280€ × 47,2% = 1 548€
- Revenus nets : 10 000€ - 6 720€ - 1 548€ = 1 732€
💡 Choisir entre micro-foncier et réel ?
Si vos charges réelles > 30% des loyers → optez pour le régime réel.
Si charges < 30% → restez en micro-foncier (plus simple).
2. LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Qu'est-ce que le LMNP ?
Location d'un logement meublé respectant une liste de 11 équipements obligatoires (lit, table, chaises, électroménager, etc.). Le locataire arrive avec ses valises uniquement.
Caractéristiques principales
| Critère | LMNP |
|---|---|
| Durée minimale du bail | 1 an (9 mois étudiant) |
| Préavis locataire | 1 mois |
| Loyer | +10 à 25% vs location nue |
| Charges déductibles | TOUTES + amortissement |
| Régime fiscal | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) |
Fiscalité en LMNP
Deux régimes : micro-BIC ou réel simplifié.
A. Régime micro-BIC (revenus < 77 700€/an)
Exemple :
- Loyers perçus : 12 000€/an (meublé = +20% vs nu)
- Abattement forfaitaire : 50% = 6 000€
- Revenus imposables : 6 000€
- TMI 30% + PS 17,2% = 47,2%
- Impôts : 6 000€ × 47,2% = 2 832€
- Revenus nets : 12 000€ - 2 832€ = 9 168€
Gain vs location nue (micro-foncier) : +2 472€/an
B. Régime réel simplifié (le plus avantageux fiscalement)
En plus des charges déductibles classiques, vous pouvez amortir le bien et le mobilier.
Exemple complet LMNP réel
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels (meublé) | 12 000€ |
| Charges déductibles : | |
| - Intérêts d'emprunt | 3 500€ |
| - Taxe foncière | 900€ |
| - Charges copropriété | 600€ |
| - Assurances | 200€ |
| - Travaux | 800€ |
| - Frais de gestion | 960€ |
| - CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) | 300€ |
| - Amortissement bien (150 000€ sur 25 ans) | 6 000€ |
| - Amortissement mobilier (10 000€ sur 7 ans) | 1 430€ |
| Total déductions | 14 690€ |
| Résultat fiscal | -2 690€ (déficit) |
| Impôts à payer | 0€ pendant 8-10 ans ! |
💡 L'amortissement : l'arme fatale du LMNP
Grâce à l'amortissement, vous pouvez ne payer AUCUN impôt sur vos loyers pendant les 8 à 10 premières années, tout en percevant les revenus locatifs complets.
Important : L'amortissement est une charge comptable (pas de sortie d'argent réelle). Vous encaissez les loyers normalement.
3. Comparaison complète sur 10 ans
Hypothèses de calcul
- Bien acheté : 150 000€ (+ 12 000€ frais notaire + 10 000€ mobilier/travaux)
- Loyer nu : 10 000€/an
- Loyer meublé : 12 000€/an (+20%)
- Charges annuelles : 6 720€
- TMI : 30% (+ PS 17,2%)
Résultats sur 10 ans
| Critère | Location nue (réel) | LMNP (réel) | Gain LMNP |
|---|---|---|---|
| Loyers totaux perçus | 100 000€ | 120 000€ | +20 000€ |
| Charges décaissées | -67 200€ | -70 200€ | -3 000€ |
| Cash-flow brut | 32 800€ | 49 800€ | +17 000€ |
| Impôts payés (10 ans) | -15 500€ | -2 000€ | +13 500€ |
| Revenus nets (10 ans) | 17 300€ | 47 800€ | +30 500€ |
| Gain annuel moyen | 1 730€/an | 4 780€/an | +3 050€/an |
⚠️ Résultat frappant
Sur 10 ans, le LMNP rapporte 30 500€ de plus que la location nue grâce à :
- Loyers supérieurs (+20%) : +20 000€
- Économie d'impôts (amortissement) : +13 500€
Soit presque 3 fois plus de revenus nets !
4. Avantages et inconvénients de chaque régime
Location nue
| Avantages ✅ | Inconvénients ❌ |
|---|---|
| Simplicité administrative | Loyers plus faibles |
| Locataires plus stables (bail 3 ans) | Fiscalité défavorable (pas d'amortissement) |
| Pas d'investissement mobilier | Charges déductibles limitées |
| Moins de rotation / turnover | Moins de flexibilité (préavis 3 mois) |
LMNP
| Avantages ✅ | Inconvénients ❌ |
|---|---|
| Loyers +10-25% supérieurs | Investissement mobilier initial (5 000-15 000€) |
| Amortissement = 0€ impôts pendant 8-10 ans | Plus de rotation (bail 1 an) |
| Toutes les charges déductibles | Renouvellement du mobilier régulier |
| Flexibilité (préavis 1 mois) | Comptabilité plus complexe (expert-comptable conseillé) |
| Attrait locatif pour étudiants/jeunes actifs | CFE à payer (~300-700€/an) |
5. Quel régime choisir selon votre situation ?
Choisissez la LOCATION NUE si :
- ✅ Vous souhaitez la simplicité administrative
- ✅ Votre bien est dans une zone où la demande de nu est forte (familles)
- ✅ Vous préférez la stabilité (peu de rotation)
- ✅ Vous ne voulez pas investir dans du mobilier
- ✅ Vous êtes dans une TMI faible (0-11%)
Choisissez le LMNP si :
- ✅ Vous êtes dans une TMI moyenne ou élevée (30-45%)
- ✅ Votre bien est proche d'une université, zone d'emploi, centre-ville
- ✅ Vous pouvez investir 5 000-15 000€ dans le mobilier
- ✅ Vous visez la rentabilité maximale
- ✅ Vous acceptez de gérer un peu plus de turnover
- ✅ Vous faites appel à un expert-comptable (200-500€/an)
💡 Cas d'usage typiques du LMNP
- 🎓 Appartement étudiant (forte demande, rotation élevée acceptée)
- 🏢 Centre-ville pour jeunes actifs/expatriés
- 🏖️ Investissement saisonnier (location courte durée type Airbnb)
- 🏨 Résidence services (EHPAD, résidences étudiantes gérées)
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Télécharger gratuitement6. Comment passer de la location nue au LMNP ?
Étapes à suivre
- 1. Attendre la fin du bail en cours (ne pas rompre le bail actuel)
- 2. Équiper le logement selon la liste des 11 meubles obligatoires
- 3. S'inscrire au Greffe du Tribunal de Commerce (formalités LMNP)
- 4. Déclarer le bien aux impôts en BIC (et non plus en foncier)
- 5. Louer en meublé avec le nouveau bail
Les 11 meubles obligatoires (liste légale)
| Équipement | Coût indicatif |
|---|---|
| Literie avec couette ou couverture | 300-800€ |
| Volets ou rideaux dans les chambres | 100-300€ |
| Plaques de cuisson | 150-400€ |
| Four ou four à micro-ondes | 100-300€ |
| Réfrigérateur et congélateur (ou freezer) | 300-700€ |
| Vaisselle en nombre suffisant | 100-200€ |
| Ustensiles de cuisine | 50-150€ |
| Table et sièges | 200-500€ |
| Étagères de rangement | 100-300€ |
| Luminaires | 100-250€ |
| Matériel d'entretien ménager | 50-100€ |
| Total mobilier | 1 550€ - 4 000€ |
Budget moyen pour un T2 bien équipé : 5 000 à 8 000€ (mobilier + électroménager + décoration).
Points clés à retenir
- 🎯 Le LMNP rapporte 2 à 3 fois plus que la location nue sur 10 ans
- 🎯 L'amortissement permet 0€ d'impôts pendant 8-10 ans en LMNP
- 🎯 Les loyers meublés sont +10-25% supérieurs aux loyers nus
- 🎯 Le LMNP nécessite un investissement mobilier de 5 000-15 000€
- 🎯 La location nue convient aux TMI faibles et aux investisseurs recherchant la simplicité
- 🎯 Le LMNP est idéal pour les TMI moyennes/élevées (30-45%) et les zones à forte demande
- 🎯 Un expert-comptable est fortement conseillé en LMNP (200-500€/an)
- 🎯 La CFE (300-700€/an) est due en LMNP mais reste largement compensée par les économies d'impôts